Cómo proceder legalmente ante propietarios morosos según la Ley de Propiedad Horizontal en Ecuador

Cuando varios copropietarios dejan de pagar sus alícuotas, el problema deja de ser individual: afecta el mantenimiento, la seguridad y la convivencia de todo el edificio. Esta guía resume qué puede hacer tu directiva dentro del marco legal ecuatoriano, desde la primera notificación hasta el procedimiento monitorio.

Cuánto le cuesta la morosidad a tu edificio

El presupuesto de un edificio se calcula para cubrir gastos fijos: guardianía, limpieza, energía de áreas comunes y mantenimiento de bombas de agua, ascensores y generadores. Ese presupuesto se reparte entre todos los copropietarios mediante las alícuotas.

Imagina un escenario en el que la recaudación cae entre un 15 % y un 30 %. Los contratos de seguridad y limpieza no bajan en la misma proporción, así que la administración empieza a postergar lo que parece menos urgente: el mantenimiento preventivo. Con el tiempo, una bomba sin revisión o un ascensor sin servicio técnico pueden terminar en reparaciones más costosas que las propias alícuotas adeudadas.

La morosidad también tensa la convivencia: quienes pagan a tiempo sienten que financian a quienes no lo hacen. Por eso conviene actuar pronto, con método y dentro de la ley.

Qué dice la normativa sobre el copropietario en mora

El 3 de agosto de 2026 se publicó en el Cuarto Suplemento del Registro Oficial 339 el Decreto Ejecutivo 462, que reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal. Sus puntos principales para la cobranza son:

• Mora e intereses: la falta de pago genera mora desde el día siguiente al vencimiento, sin necesidad de requerimiento previo, con intereses calculados sobre la tasa activa vigente del Banco Central del Ecuador.
• Áreas no indispensables: mientras subsista la mora, puede limitarse el uso de bienes y servicios comunes como salones comunales, piscinas, gimnasios o parqueaderos de visitas.
• Lo que nunca se restringe: el ingreso peatonal, el acceso a la vivienda y al parqueadero propio, el agua potable fría, el saneamiento, la seguridad básica, las rutas de evacuación y el acceso de los servicios de emergencia.
• Voto en asamblea: el copropietario en mora puede asistir, pero no votar mientras mantenga la deuda.

Tu reglamento interno también cuenta. Revisa qué dice sobre reservas de áreas comunales, multas y procedimientos de cobro, y si necesita actualizarse a la reforma.

Etapa extrajudicial: notificar, conversar y acordar

Antes de pensar en un juicio, la etapa extrajudicial permite recuperar cartera con menos costo y menos desgaste para la comunidad. Un recorrido ordenado sería este:

1. Estado de cuenta claro. Cada copropietario debe recibir su estado de cuenta, con el detalle de valores vencidos e intereses.
2. Notificación formal. Si la deuda persiste, notifica por escrito la unidad, el periodo adeudado, el número de expensas vencidas y el saldo. La reforma de 2026 prevé un plazo de cinco días para que la persona pague, justifique el pago o pida un convenio antes de aplicar restricciones.
3. Convenio de pago por escrito. Debe incluir el reconocimiento expreso de la deuda, el monto, el plazo y los intereses. Según la reforma, el incumplimiento de dos cuotas del convenio produce su vencimiento anticipado.
4. Restricción de áreas no indispensables. Vencido el plazo sin respuesta, se aplica conforme al reglamento y se levanta cuando la persona regulariza su situación.

La mediación como alternativa

Si la conversación se estanca, un centro de mediación puede ayudar a las partes a llegar a un acuerdo. Lo pactado queda en un acta de mediación, que el COGEP reconoce como título de ejecución: si no se cumple, puede pedirse su ejecución ante un juez. Un convenio firmado solo ante la directiva no tiene ese efecto, aunque sí deja constancia escrita de que la persona reconoce la deuda.

El procedimiento monitorio del COGEP

Cuando la vía amistosa se agota, el artículo 356 del COGEP permite iniciar un procedimiento monitorio para cobrar una deuda de dinero determinada, líquida, exigible y de plazo vencido, que no exceda de cincuenta salarios básicos unificados y que no conste en un título ejecutivo.

Lo relevante para los condominios es el numeral 3 de ese artículo: la deuda puede probarse con la certificación expedida por el administrador del condominio, o por quien ejerza su representación legal, en la que conste que el copropietario debe una o más obligaciones.

Cómo avanza el proceso

• Demanda o formulario: se presenta una demanda que especifique el origen y la cantidad de la deuda, o el formulario del Consejo de la Judicatura, junto con el documento que la prueba. Si el monto no excede tres salarios básicos unificados, la ley no exige patrocinio de abogado.
• Orden de pago: el juez admite la demanda, concede un término de quince días para pagar y dispone la citación al deudor, que interrumpe la prescripción.
• Sin oposición: si el deudor no comparece o no se opone, la orden queda en firme, tiene efecto de cosa juzgada y se pasa a la ejecución, que comienza por el embargo de bienes.
• Con oposición: el juez convoca a una audiencia única en la que se practican las pruebas y se dicta sentencia.
• Intereses y acuerdos: desde la citación, la deuda devenga intereses de mora, y en cualquier momento las partes pueden acordar una fórmula de pago que el juez aprueba.

¿Monitorio o vía ejecutiva?

La reforma de 2026 establece que la liquidación de valores adeudados, una vez aprobada por la Asamblea General de Copropietarios, tiene carácter de título ejecutivo. Como el monitorio está pensado para deudas que no constan en un título ejecutivo, la vía adecuada depende de cada caso: el monto, los documentos disponibles y la estrategia. Esa decisión le corresponde al abogado patrocinador.

El expediente que tu abogado necesitará

Un proceso de cobro solo es tan sólido como los documentos que lo respaldan. Además de la certificación del administrador, conviene tener ordenados:

• Las actas de asamblea en las que se aprobó el presupuesto y el valor de las alícuotas.
• La liquidación de la deuda por unidad: capital, intereses y saldo, con la fecha de cada expensa vencida.
• Los estados de cuenta y comprobantes emitidos al copropietario.
• Las notificaciones enviadas y la constancia de su entrega.
• Los convenios de pago firmados y su historial de cumplimiento.
• El reglamento interno vigente.

Un dato inconsistente, como un pago no registrado o un interés mal calculado, puede dar pie a una oposición y alargar el proceso. Por eso el orden contable es tan importante como la estrategia legal.

Una administración con respaldo de auditoría

En PROPIETA abordamos la cobranza desde la contabilidad. Nuestro equipo de gerencia, con formación en auditoría y finanzas, aplica conciliaciones bancarias periódicas y emite estados de cuenta individuales respaldados con comprobantes. Así, cuando un caso llega a un abogado patrocinador, el expediente está ordenado y es verificable.

Trabajamos con plataformas como Domus AI, Habitanto y ComunidadFeliz, que permiten a cada copropietario consultar su estado de cuenta y registrar sus pagos en cualquier momento. Esa transparencia ayuda a prevenir malentendidos sobre lo que realmente se debe.

Si tu edificio arrastra cartera vencida de administraciones anteriores, nuestras auditorías contables y asesoría en procesos de cobro de cartera vencida empiezan por revisar cuentas por cobrar y conciliaciones bancarias, para saber con certeza cuánto se debe y quién lo debe. Y si buscas una gestión integral del día a día, conoce nuestra gerencia administrativa y operativa.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría profesional (legal, contable, tributaria o técnica) para el caso de tu edificio. La normativa cambia: verifica la vigente antes de tomar decisiones.