Obligaciones tributarias ante el SRI para edificios y conjuntos residenciales en Quito

Las alícuotas no son una ganancia, pero tu condominio maneja dinero, paga proveedores y muchas veces tiene personal propio. Esta guía resume qué espera el SRI de un edificio o conjunto residencial en Quito y qué debe vigilar tu directiva.

¿El condominio es una sociedad con fines de lucro?

No en el sentido comercial. Un edificio o conjunto en propiedad horizontal existe para administrar bienes comunes, no para repartir utilidades entre los copropietarios.

El matiz está en la ley tributaria. El artículo 98 de la Ley Orgánica de Régimen Tributario Interno define «sociedad» de forma muy amplia: incluye los patrimonios independientes, tengan o no personería jurídica, y cualquier entidad que constituya una unidad económica separada de sus miembros. Por eso el SRI tramita a los condominios dentro de sus requisitos para sociedades.

Ser «sociedad» para efectos tributarios no significa perseguir lucro. El propio SRI reconoce que los condominios, por su naturaleza, no realizan una actividad económica.

RUC y nombramiento del administrador

De acuerdo con la ficha de requisitos del SRI para condominios, la inscripción en el RUC no es obligatoria salvo en dos casos: cuando el condominio realiza actividades distintas a la administración del edificio que le generan lucro, o cuando necesita el registro para actividades propias de su administración.

El segundo caso es el más común. El SRI explica que registra a los condominios para que puedan cumplir formalidades ante otras instituciones, como abrir una cuenta bancaria o afiliar a sus empleados al IESS.

Para inscribir o actualizar el RUC, el SRI pide, en resumen:

1. La solicitud de inscripción y actualización del RUC para sociedades, firmada por el representante legal.
2. La escritura pública de propiedad horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad, o el acta de la primera asamblea de copropietarios protocolizada o con reconocimiento de firmas ante notario.
3. El nombramiento del administrador, o el acta de asamblea en la que conste la directiva designada, protocolizado o con reconocimiento de firmas.
4. El documento de identidad del representante legal y un documento de ubicación, como una planilla de luz o de agua.

Un detalle que suele olvidarse: cuando cambia el administrador, hay que actualizar el RUC con el nuevo nombramiento. Si no, ante el SRI el representante sigue siendo la persona anterior.

Alícuotas e IVA: qué grava y qué no

Las cuotas que pagan los copropietarios para mantener el condominio no son objeto de IVA. La Ley de Régimen Tributario Interno las incluye, en su artículo 54, entre las transferencias que no causan el impuesto, junto con las cuotas para gastos comunes de las urbanizaciones.

Eso no vuelve «libre de impuestos» todo lo que entra al condominio. Si tu edificio arrienda la terraza para una antena o alquila un local comunal, esos ingresos ya no son alícuotas y pueden generar IVA, impuesto a la renta y otros deberes formales. Antes de firmar esos contratos, pide a un contador que revise su tratamiento.

Retenciones en la fuente a proveedores

Cada mes, un condominio paga a empresas de limpieza y seguridad, a técnicos de bombas y ascensores, y a profesionales independientes. El Reglamento a la Ley de Régimen Tributario Interno señala como agentes de retención del impuesto a la renta a las sociedades definidas por esa ley que paguen valores que sean ingresos gravados para quien los recibe.

Por eso, revisa qué obligaciones tiene asignadas el RUC de tu condominio. Si figura como agente de retención, en términos generales le corresponde:

• Emitir el comprobante de retención a cada proveedor, en el plazo que fija el SRI.
• Declarar y pagar lo retenido: las retenciones del impuesto a la renta se declaran en el formulario 103 y las de IVA, en la declaración de ese impuesto.
• Presentar las declaraciones asignadas aun en los meses sin movimiento.
• Entregar los anexos de información que el SRI le haya asignado.

Los porcentajes de retención dependen del tipo de bien o servicio y el SRI los actualiza por resolución. No los tomes de una tabla antigua: consulta la vigente o a tu contador.

Personal propio y obligaciones con el IESS

Muchos conjuntos contratan directamente a su conserje, jardinero o personal de limpieza. En ese caso, el condominio es el empleador: debe afiliar a cada trabajador al IESS, pagar los aportes cada mes y cumplir con los beneficios laborales de ley.

Si el personal llega a través de una empresa de limpieza o de seguridad, la afiliación le corresponde a esa empresa. Aun así, pídele cada cierto tiempo la constancia de que está al día: un incumplimiento del contratista puede terminar en reclamos que involucren al condominio.

Riesgos y multas por omisión

El incumplimiento tributario se acumula en silencio: una declaración que no se presentó, una retención mal calculada, un anexo olvidado. Y suele aparecer en el peor momento, como un cambio de administración. Las consecuencias más habituales son:

• Multas por declaración tardía, que crecen por cada mes de retraso, más los intereses sobre los valores no pagados a tiempo.
• Sanciones más severas por las retenciones: son dinero de terceros que el condominio solo custodia, así que no retener o no pagar lo retenido se sanciona con más dureza.
• Procesos de cobro que pueden afectar las cuentas del condominio y la tranquilidad de la directiva.

Los montos dependen del tipo de obligación y de la normativa vigente, que ha tenido reformas en los últimos años. Si detectas atrasos, regularízalos cuanto antes con un contador: presentar tarde suele costar menos que esperar una notificación del SRI.

Lista de revisión para tu directiva

Estas preguntas te ayudan a saber si tu edificio está en orden:

1. ¿El condominio tiene RUC y el representante registrado es el administrador actual?
2. ¿Qué obligaciones figuran en el RUC y están todas declaradas al día?
3. ¿Los proveedores reciben su comprobante de retención cuando corresponde?
4. ¿Todo el personal propio está afiliado al IESS?
5. ¿Los ingresos que no son alícuotas tienen revisado su tratamiento tributario?

Además, desde el Decreto Ejecutivo 462 de 2026, que reformó el Reglamento General de la Ley de Propiedad Horizontal, las administraciones deben publicar cada mes el estado de pagos por unidad y la cartera vencida. Si alguna respuesta es «no sé», conviene pedir una revisión.

Cumplimiento fiscal con rigor de auditoría

En PROPIETA, el frente contable y tributario lo lidera Sylvia Lascano, de Gerencia de Proyectos y Auditoría. Es Doctora en Auditoría y Licenciada en Contabilidad y Auditoría por la Universidad Central del Ecuador, con experiencia en el área de auditoría del Banco del Pichincha, como supervisora contable en Tetra Pak y como administradora inmobiliaria del Conjunto La Hondonada.

Su aporte se resume en rigor metodológico, precisión contable, cumplimiento estricto de las obligaciones fiscales y control interno. Para tu directiva, eso significa saber que el condominio está al día. No es un detalle menor: en ciertos casos, la normativa tributaria puede extender la responsabilidad a quien representa o administra la copropiedad.

Con nuestra asesoría contable y tributaria ayudamos a regularizar el RUC del condominio, presentar las declaraciones ante el SRI y liquidar la nómina del personal propio. Si heredaste cuentas desordenadas, también realizamos auditorías contables y financieras de administraciones anteriores. Y en la gestión administrativa mensual, tu directiva recibe informes claros, respaldados con facturas y comprobantes.

Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría profesional (legal, contable, tributaria o técnica) para el caso de tu edificio. La normativa cambia: verifica la vigente antes de tomar decisiones.